A kauft von B eine Immobilie zu einem Kaufpreis von 420.000,00 €. Die Immobilie ist derzeit noch mit einer Grundschuld der C-Bank in Höhe von 350.000,00 € belastet, die im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung aus dem Grundbuch gelöscht wird. Die dadurch gesicherten Darlehensverbindlichkeiten des Verkäufers belaufen sich noch auf 230.000 €. Der Käufer finanziert den gesamten Kaufpreis in Höhe von 420.000,00 € mit einem Darlehen der D-Bank. Zur Absicherung der D-Bank wird im Grundbuch eine Grundschuld in Höhe des Kaufpreises in das Grundbuch eingetragen.
Für den Käufer fallen Notargebühren in Höhe von 3.028,41 € für die Beurkundung und den Vollzug des Kaufvertrages und 1.524,13 € für die Beurkundung und den Vollzug der Grundschuld sowie Gerichtsgebühren in Höhe von insgesamt 2.112,50 € für die Eintragung und Löschung der Auflassungsvormerkung, die Eintragung der Grundschuld und die Umschreibung des Eigentums an.
Zu beachten ist, dass von den hier beschriebenen Beurkundungsgebühren und den genannten Nebengebühren auch sämtliche Beratungsleistungen des Notars abgedeckt sind. Es ist sozusagen alles inklusive. Siehe hierzu auch unseren Magazinbeitrag „Was kostet eine Beratung beim Notar?“. Die Notargebühren sind dabei – wie nachstehend erläutert – allein vom Wert des Kaufgegenstandes abhängig und richten sich dabei nicht nach dem Schwierigkeitsgrad des Beurkundungsgeschäfts oder dem Zeitaufwand des Notars und seiner Mitarbeitenden.
Der Verkäufer hat üblicherweise die Notar- und Gerichtskosten zu tragen, die für die Austragung seiner Bank(en) aus dem Grundbuch anfallen. Die Höhe dieser Kosten hängt davon ab, auf welche Beträge die für die Verkäuferbank(en) im Grundbuch noch eingetragenen Grundschulden lauten (im Beispielfall 350.000,00 €) und wie hoch die dadurch abgesicherten Darlehen noch sind (im Beispielfall 230.000,00 €).
Für den Verkäufer fallen in dem Beispielfall Notargebühren in Höhe von 321,30 € für die Überwachung der Zahlungsauflagen der abzulösenden Bank (sogenannte Treuhandgebühren) und Gerichtsgebühren in Höhe von 342,50 € für die Löschung der Grundschuld an.
„1,5 bis 2 % vom Kaufpreis“: Das ist die Faustformel für die Berechnung der Notar- und Grundbuchkosten beim Immobilienkauf. Da neben diese Nebenkosten in der Regel aber zudem die Grunderwerbsteuer (in Nordrhein-Westfalen: 6,5% des Kaufpreises der Immobilie) sowie nicht selten Maklergebühren treten, möchte man es häufig mit den Notargebühren gerne etwas genauer wissen. Nachfolgend erklären wir Ihnen, wie sich die Notarkosten bei einem Immobilienkauf im Einzelnen zusammensetzen. Ausgangspunkt ist dabei das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), das für die Gebührenberechnung der notariellen Tätigkeiten verbindliche Vorgaben enthält.
Grundlage für die Bewertung der Notarkosten ist dabei der Kaufpreis des Objekts. Dieser bildet den Geschäftswert. Ausgehend vom Geschäftswert wird über die Gebührentabelle B des Gerichts- und Notarkostengesetzes der jeweilige Gebührenwert für das Beurkundungsgeschäft (die Beurkundungsgebühr) berechnet, wofür im Falle eines Kaufvertrages eine 2,0 Gebühr erhoben wird. Ferner fallen neben der Beurkundungsgebühr bei der Abwicklung eines notariell beurkundeten Kaufvertrages in der Regel weitere Kosten für die Betreuung (Betreuungsgebühr) und den Vollzug (Vollzugsgebühr) des Beurkundungsgeschäfts durch den Notar an. Die gebührenrechtlichen Begrifflichkeiten lassen für den Laien kaum Rückschlüsse darauf zu, welche notarielle Tätigkeit sich hinter der betreffenden Nebengebühr verbirgt. Zu Ihrem besseren Verständnis möchten wir die zentralen notariellen Nebengebühren für Sie nachstehend anhand eines gängigen Immobilienkaufvertrages näher erläutern:
Im Rahmen der Abwicklung des Kaufvertrages muss der Notar häufig eine Vielzahl von Erklärungen und Bescheinigungen Dritter anfordern und prüfen. Diese notarielle Tätigkeit wird durch die Vollzugsgebühr abgegolten.
Der Notar fordert im Rahmen der Vertragsabwicklung Löschungsunterlagen bei der aus dem Grundbuch zu löschenden Verkäuferbank an. Der Notar holt bei verschiedenen Behörden die Erklärung ein, dass keine gesetzlichen Vorkaufsrechte bestehen oder solche jedenfalls nicht ausgeübt werden. Der Verkauf einer Eigentumswohnung bedarf der Zustimmung des Verwalters, welche der Notar direkt beim Verwalter einholt.
Im Rahmen der Abwicklung eines Kaufvertrages hat der Notar zum Schutz des Käufers im Regelfall die Aufgabe, den Käufer nach der Beurkundung noch einmal gesondert zur Zahlung des Kaufpreises aufzufordern, sobald er das Vorliegen aller für die sichere Durchführung des Kaufvertrages erforderlichen Voraussetzungen (sog. Fälligkeitsvoraussetzungen) geprüft und festgestellt hat. Für diese Tätigkeit, die „Fälligstellung“ des Kaufpreises, erhebt der Notar eine Betreuungsgebühr. Die Betreuungsgebühr entsteht im Rahmen der Abwicklung eines Kaufvertrages unabhängig von der Bestätigung von Fälligkeitsvoraussetzungen auch deshalb, weil der Notar die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer zum Schutz des Verkäufers regelmäßig erst dann beim Grundbuchamt beantragt, wenn ihm die vollständige Kaufpreiszahlung durch Verkäuferbestätigung oder Bankbescheinigung nachgewiesen ist.
Der Notar bescheinigt dem Käufer schriftlich, dass seine Vormerkung im Grundbuch eingetragen wurde, keine Vorkaufsrechte bestehen und die Löschungsunterlagen der noch im Grundbuch eingetragenen Verkäuferbank vorliegen und der Kaufpreis daher nun innerhalb der im Kaufvertrag vereinbarten Zahlungsfrist zu bezahlen ist. Der Notar stellt den Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt, nachdem ihm der Verkäufer die vollständige Kaufpreiszahlung auf einem vom Notar zur Verfügung gestellten Vordruck mit Unterschrift bestätigt hat.
Erhält der Notar von einem nicht unmittelbar an dem Beurkundungsverfahren beteiligten Dritten den Auftrag, bestimmte Dokumente nur unter der Bedingung zu verwenden, dass bestimmte – vom Notar zu überwachende– Umstände eingetreten sind, wird diese notarielle Tätigkeit durch eine Treuhandgebühr abgegolten.
Die im Grundbuch noch eingetragene Bank des Verkäufers schickt dem Notar eine Löschungsbewilligung, mit welcher der Notar die Grundbuchsicherheit der Verkäuferbank aus dem Grundbuch löschen lassen kann. Allerdings besteht im Zeitpunkt der Vertragsdurchführung gegenüber dieser Bank noch eine Darlehensrestschuld des Verkäufers in Höhe von 100.000,00 €. Die Bank teilt dem Notar deshalb mit, dass er die Löschungsbewilligung nur dann beim Grundbuchamt einreichen darf, wenn ihm ein Nachweis darüber vorliegt, dass die Bank aus dem Kaufpreis den Ablösebetrag von 100.000,00 € erhalten hat.
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