Ihre persönlichen Ansprechpartner/innen im Immobilienrecht:
Der Erwerb und die Veräußerung einer Immobilie sind für die meisten Menschen in wirtschaftlicher und persönlicher Hinsicht von großer Bedeutung. Zugleich stellen sich im Immobilienrecht zahlreiche Rechtsfragen, die eine fundierte Beratung erfordern. Wir begleiten Sie gerne bei der Gestaltung Ihres Immobilienkaufvertrages und gewährleisten im Anschluss an die notarielle Beurkundung des Vertrages dessen zügige und sichere Abwicklung.
Die Beteiligten haben eine wirtschaftliche Einigung erzielt. Nun soll ein Vertragsentwurf gefertigt werden. Dazu benötigen wir eine Reihe von Informationen von Ihnen, die Sie gerne direkt in unser Formular für Immobilien-Anfragen eintragen und elektronisch an uns übermitteln können. Alternativ können Sie sich dazu auch jederzeit gerne telefonisch, postalisch oder per Email mit uns in Verbindung setzen.
In der Beurkundung gehen wir den Vertragsentwurf gemeinsam Schritt für Schritt durch und überprüfen ein letztes Mal, ob „alles passt“. In der Beurkundungssituation richtet sich unser Augenmerk auch darauf, Ihnen eine genaue Vorstellung von der weiteren Abwicklung des Grundstückskaufvertrages zu vermitteln. Denn nach der Beurkundung des Kaufvertrages sollen Sie wissen, „wie es eigentlich weitergeht“. Wir erläutern Ihnen deshalb ausführlich die verschiedenen Verfahrensschritte bis zur Umschreibung des Eigentums.
Sobald wir alle rechtlichen Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung herbeigeführt haben, geben wir dem Käufer mit einer entsprechenden Fälligkeitsmitteilung „grünes Licht“ für die Überweisung des Kaufpreises. Dies schützt den Käufer davor, den Kaufpreis zu zahlen, bevor die Durchführung des Vertrages sichergestellt ist (aus unserem Magazin: Wieso ist in unserem Immobilienkaufvertrag kein Notaranderkonto vorgesehen?). Bevor wir dem Käufer den Kaufpreis zur Zahlung freigeben, kümmern wir uns regelmäßig um folgende Dinge:
Bis wir die Beteiligten über den Eintritt der rechtlichen Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises informieren können, vergehen ab dem Beurkundungstermin je nach Einzelfall mindestens vier bis acht Wochen. Dieser zeitliche Vorlauf bestimmt damit auch die Frage, wann die Kaufpreiszahlung und die Schlüsselübergabe an den Käufer frühestens erfolgen können. Dies sollten Sie bei Ihrer Planung unbedingt im Hinterkopf behalten. Gerne geben wir Ihnen auf Nachfrage auch vorab eine unverbindliche Einschätzung, wie lange es in Ihrem konkreten Fall bis zur Fälligkeit des Kaufpreises voraussichtlich dauern wird.
Wohnt der Verkäufer noch in der verkauften Immobilie, ist deren Räumung regelmäßig eine weitere Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises. Den Eintritt dieser Voraussetzung kontrolliert nicht der Notar, sondern der Käufer selbst.
Ist der Kaufpreis vollständig bezahlt, findet in der Regel die Schlüsselübergabe statt. Ab dann ist der Käufer bereits wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie. Er kann die Immobilie also nutzen, trägt aber auch alle mit der Immobilie verbundenen Kosten.
Bei der Veräußerung von Grundstücken geht die bestehende Gebäudeversicherung auf den Käufer über. Die Versicherung darf vom Verkäufer nicht gekündigt werden! Möchte der Käufer die bestehende Gebäudeversicherung nicht fortführen, kann er die Versicherung nach erfolgter Eigentumsumschreibung außerordentlich kündigen. Die Veräußerung des Grundbesitzes ist der Versicherung anzuzeigen. Idealerweise stellt der Verkäufer dem Käufer weitergehende Informationen zur Gebäudeversicherung bereits frühzeitig zur Verfügung, damit der Käufer sich mit der Frage auseinandersetzen kann, ob er die Versicherung fortführen oder lieber von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen möchte.
Die rechtliche Eigentumsübertragung erfolgt durch Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Die Eigentumsumschreibung beantragen wir erst dann beim Grundbuchamt, wenn uns die Kaufpreiszahlung -regelmäßig durch entsprechende Bestätigung des Verkäufers- nachgewiesen wurde. Sobald der Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden ist, erhalten die Beteiligten eine entsprechende Benachrichtigung von uns.
Wir sind gesetzlich verpflichtet, den Abschluss des Kaufvertrages dem zuständigen Finanzamt (Grunderwerbsteuerstelle) anzuzeigen. Das Finanzamt erhebt daraufhin beim Käufer die für den Immobilienerwerb zu entrichtende Grunderwerbsteuer. Solange die Grunderwerbsteuer nicht bezahlt ist, kann der Käufer nicht als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden. Ist die Grunderwerbsteuer bezahlt, erhalten wir vom Finanzamt eine entsprechende Mitteilung, die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung.
Zur Finanzierung des Kaufpreises nimmt der Käufer einer Immobilie in den meisten Fällen einen Kredit auf. Die Bank zahlt den Kredit in der Regel erst dann direkt an den Verkäufer aus, wenn ihr Sicherheiten für den Fall gestellt wurden, dass der Käufer seinen Kreditverbindlichkeiten später nicht mehr nachkommt. Die wichtigste Sicherheit ist für die Bank regelmäßig die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch, mit der die Immobilie zugunsten der Bank verpfändet wird und von dieser in die Zwangsversteigerung gegeben werden kann, wenn der Käufer seinen Kredit nicht mehr bedient.
Damit der Käufer eine solche Grundbucheintragung für seine Bank bereits vornehmen lassen kann, bevor er überhaupt Eigentümer der Immobilie geworden ist, bedarf es der Mitwirkung des Verkäufers: Der Verkäufer erteilt dem Käufer zu diesem Zweck unmittelbar im Kaufvertrag eine sogenannten Belastungsvollmacht (auch Beleihungs- oder Finanzierungsvollmacht genannt). Der Verkäufer möchte dem Käufer eine solche Vollmacht jedoch nur dann erteilen, wenn ihm aus der Grundschuldbestellung keine Kosten entstehen und die Bank nicht in die Immobilie vollstrecken darf, solange er seinen Kaufpreis nicht erhalten hat. Die im Kaufvertrag enthaltene Belastungsvollmacht enthält entsprechende Regelungen zum Schutz des Verkäufers.
Wenn Sie uns die für die Bestellung ihrer Grundschuld erforderlichen Bankunterlagen rechtzeitig vor der Beurkundung des Kaufvertrages zur Verfügung stellen, können wir die Grundschuld direkt im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrages bestellen. So sparen sie sich einen weiteren Notartermin. Und wir können uns sofort um die erforderliche Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch kümmern. Das erhöht die Chancen, dass die Grundschuld bei Eintritt der Kaufpreisfälligkeit bereits im Grundbuch eingetragen ist und keine zusätzlichen Kosten für eine notarielle Rangbescheinigung entstehen.
Die Höhe der Notar- und Gerichtskosten hängt von vielen Faktoren ab, die im Einzelfall stark variieren. Die wichtigste Bezugsgröße für die Bemessung der Notar- und Gerichtskosten ist bei einem typischen Immobilienkaufvertrag der vereinbarte Kaufpreis.
Für jede Grundbucheintragung (Eintragung und Löschung der Auflassungsvormerkung, Eintragung der Grundschuld, Umschreibung des Eigentums) fallen gesonderte Gerichtsgebühren an.
Die Notargebühren fallen für die Beurkundung des Immobilienkaufvertrages und einer etwaigen Finanzierungsgrundschuld sowie die anschließende Abwicklung dieser Urkunden an. Für mit dem Notariat geführte Vorgespräche und die Fertigung der Urkundsentwürfe werden dann keine gesonderten Gebühren erhoben, da diese Vorarbeiten durch die Beurkundungsgebühren abgegolten sind.
Als sehr grobe Orientierung kann die Daumenregel dienen, wonach sich die käuferseitig zu tragenden Notar- und Gerichtsgebühren bei einem üblichen Immobilienkaufvertrag (mit Finanzierungsgrundschuld) auf 1,5 bis 2% des vereinbarten Kaufpreises belaufen.
