A und B sind Eigentümer des von ihnen selbst bewohnten Familienheims. Sie haben eine Tochter C. A und B übertragen den ihnen jeweils zustehenden 1/2 Miteigentumsanteil am gemeinsamen Familienheim an ihre Tochter C, sodass diese Alleineigentümerin des Grundbesitzes wird. Die Immobilie hat einen objektiven Verkehrswert von insgesamt 800.000,00. Die Immobilie ist unbelastet. A und B wollen das auf die Tochter C übertragene Familienheim weiterhin selbst bewohnen, sich die Möglichkeit einer späteren Vermietung vorbehalten und weiterhin für den übertragenen Grundbesitz verantwortlich sein. Sie behalten sich daher ein Nießbrauchrecht an dem übertragenen Grundbesitz vor. Weiterhin wird im Übertragungsvertrag vereinbart, dass A und B unter bestimmten Voraussetzungen die Rückforderung des Grundbesitzes von C verlangen können. C gibt außerdem einen Pflichtteilsverzicht gegenüber ihren Eltern ab, wonach sie auf einen Pflichtteilsanspruch nach dem Tod des Erstversterbenden ihrer Eltern verzichtet.
Es fallen Notargebühren in Höhe von 3.423,37 € an für die Beurkundung und den Vollzug des Übertragungsvertrages in Form der Beantragung der Eintragung des Nießbrauchrechts zugunsten der Veräußerer, einer Vormerkung zur Absicherung des Rückforderungsrechts zugunsten der Veräußerer und die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.
Zu beachten ist, dass von den hier beschriebenen Beurkundungsgebühren und den genannten Nebengebühren auch sämtliche Beratungsleistungen des Notars abgedeckt sind. Es ist sozusagen alles inklusive. Siehe hierzu auch unseren Magazinbeitrag „Was kostet eine Beratung beim Notar?“. Die Notargebühren sind dabei – wie nachstehend erläutert – allein vom Wert des Vertragsgegenstandes abhängig und richten sich dabei nicht nach dem Schwierigkeitsgrad des Beurkundungsgeschäfts oder dem Zeitaufwand des Notars und seiner Mitarbeitenden.
Die lebzeitige Übertragung von Immobilienvermögen – sei es auf Ehepartner oder Abkömmlinge – kann aus verschiedenen Gründen sinnvoll sein:
Dabei stehen die Großzügigkeit gegenüber der nächsten Generation und das eigene Sicherheitsbedürfnis des Schenkers in einem gewissen Spannungsverhältnis. Trotz aller Vorzüge stellt die vorweggenommene Erbfolge kein Allheilmittel dar. Der Wunsch nach steuerlicher Optimierung oder die Angst vor dem Zugriff des Sozialamtes auf das während der Lebenszeit angesparte Familienvermögen dürfen den Blick auf andere wichtige Belange nicht verstellen. Das eigene Versorgungsinteresse im Alter sollte mit Bedacht ausgelotet werden. Denn was einmal verschenkt ist, kommt nicht so einfach wieder. Am Ende bleibt auch die Frage, ob man zu Lebzeiten „Herr im eigenen Haus“ bleiben möchte und ob bei Eintritt von Krisenfällen auf Seiten der Erwerber Rückforderungsrechte für den betreffenden Veräußerer oder Ehepartner/Lebenspartner bestehen sollen. Zum Teil spielen auch Fragen der Verteilungsgerechtigkeit zwischen Abkömmlingen eine Rolle, was ggf. dazu führt, Ausgleichsleistungen für andere Abkömmlinge im Rahmen eines Übertragungsvorgangs zu vereinbaren. Weiterhin ist zu beachten, dass lebzeitige Schenkungen auch im Falle des Versterbens des betreffenden Veräußerers eine Rolle spielen können, da die Übertragung von Vermögen die Zusammensetzung des Nachlassvermögens beeinflusst und zudem Auswirkungen auf etwaige Pflichtteilsansprüche weiterer Pflichtteilsberechtigter haben kann.
Sollte eine Übertragung einer Immobilie gewünscht sein, ist diese Übertragung notariell zu beurkunden. Dies gilt sowohl für die Übertragung auf Kinder als auch für die Übertragung zwischen Eheleuten.
Grundlage für die Bewertung der Notarkosten eines solchen Übertragungsvertrages ist dabei der objektive Verkehrswert des zu übertragenden Objekts. Uns ist bewusst, dass es Ihnen nicht immer leicht fällt, konkrete Angaben zu Ihren Vermögensverhältnissen zu machen. Insbesondere die Bewertung der eigenen Immobilie(n) ist keine einfache Aufgabe. Wir bitten Sie lediglich, Immobilienwerte nach bestem Wissen und Gewissen zu schätzen. Die Einholung eines Verkehrswertgutachtens wird von Ihnen in keinem Fall verlangt. Sollte Ihnen jeder Anhaltspunkt für eine Werteinschätzung Ihrer Immobilie fehlen, können wir in einigen Fällen auf Nachfrage zu überschaubaren Kosten mit der Einholung einer Wertindikation eines Drittanbieters weiterhelfen. Bedenken Sie bitte unbedingt Folgendes: Es ist eine ganz wesentliche Voraussetzung für eine gute Beratung, dass uns der Wert des zu übertragenen Objekts und in Einzelfällen auch Ihre sonstigen Vermögensverhältnisse jedenfalls in groben Zügen bekannt sind. Denn nur dann können wir bei Ihrer Nachfolgeplanung die geltenden Schenkungsteuerfreibeträge im Blick halten. Es ist daher nicht ratsam, dem Notar die tatsächlichen Vermögensverhältnisse oder den tatsächlichen Objektwert nicht offenzulegen, um Notarkosten zu sparen. Im schlimmsten Fall wird dann eine Gestaltung gewählt, die nicht zu Ihren wahren Vermögensverhältnissen passt. Und dann zahlen die Erwerber am Ende des Tages aufgrund eigentlich vermeidbarer Steuerbelastung doppelt und dreifach.
Der objektive Verkehrswert der Immobilie bildet den Geschäftswert. Ausgehend vom Geschäftswert wird über die Gebührentabelle B des Gerichts- und Notarkostengesetzes der jeweilige Gebührenwert für das Beurkundungsgeschäft (die Beurkundungsgebühr) berechnet, wofür im Falle eines Übertragungsvertrages eine 2,0 Gebühr erhoben wird. Weitere vertragliche Vereinbarungen können den Gebührenwert im Einzelfall erhöhen. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Ausgleichszahlungen an sog. „weichende Geschwister“ vereinbart werden oder „weichende Geschwister“ Pflichtteilsverzichtserklärungen abgeben.
Ferner können neben der Beurkundungsgebühr bei der Abwicklung eines notariell beurkundeten Übertragungsvertrages weitere Kosten für die Betreuung (Betreuungsgebühr) und den Vollzug (Vollzugsgebühr) des Beurkundungsgeschäfts durch den Notar anfallen. Die gebührenrechtlichen Begrifflichkeiten lassen für den Laien kaum Rückschlüsse darauf zu, welche notarielle Tätigkeit sich hinter der betreffenden Nebengebühr verbirgt. Hierzu verweisen Sie gerne auf unsere weiterführenden Hinweise zu den notariellen Nebengebühren. Diese Nebengebühren fallen allerdings nicht zwingend in jedem Fall der Beurkundung eines Übertragungsvertrages an, sondern hängen von der konkreten Ausgestaltung des Übertragungsvertrages und den notariellen Tätigkeiten zum Vollzug des Übertragungsvertrages ab. Die Bestellung eines Nutzungsrechts zugunsten des/der Veräußerer(s) und/oder die Regelung eines Rückforderungsrechts führen – abhängig von der Höhe des zu übertragenden Grundbesitzes – in der Regel nicht zu einer Erhöhung des Geschäftswerts.
Zögern Sie nicht, uns direkt anzusprechen. Unser Notariat befindet sich in verkehrsgünstiger Lage von Bergisch Gladbach.
